Apakah Anda memiliki resolusi untuk membeli properti di tahun 2021? Atau Anda ingin membeli sebidang tanah untuk investasi? Dengan iklim ekonomi di tengah pandemik, memang bisnis properti masih bergeliat dan tumbuh. Untuk mendukung rencana Anda, kami memiliki beberapa tips pajak jual beli tanah yang perlu diperhatikan beserta hal-hal yang perlu Anda ketahui sebelum membeli atau berinvestasi. Mari simak pembahasannya di bawah ini.

Dasar Pajak Jual Beli Tanah

Sebelum Anda memutuskan membeli tanah, Anda harus mengetahui bahwa terdapat biaya lain selain pembayaran atas tanah tersebut. Saat melakukan pembelian tanah, Anda juga diharuskan membayar pajak. Terdapat tiga pajak yang mengikat pembelian tanah, yaitu, Pajak Penghasilan atau PPh, Pajak Pertambahan Nilai dan PPN, serta Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB. Kami akan membahasnya satu persatu untuk Anda.

PPh

Pajak penghasilan dalam pembelian tanah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya. PPh dalam proses jual beli tanah adalah bagian yang menjadi kewajiban pihak penjual. Mengacu pada peraturan ini, besaran PPh yang dikenakan adalah sebesar 2,5% dari total (bruto) nilai pengalihan hak atas tanah yang ditransaksikan.

Di sini adalah bagian pentingnya, Anda tidak akan mendapatkan Akta Jual Beli (AJB) apabila belum membayarkan PPh atas pembelian tanah tersebut. Konsekuensi dari pengabaian pembayaran PPh adalah, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang menerbitkan AJB dapat menolak membuatkan Akta Jual Beli. Hal ini sudah masuk dalam Pasal 39 ayat 1 huruf g Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang berbunyi,

“PPAT menolak untuk membuat akta, jika :

1. tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan”

Apabila Anda memaksakan diri, sengketa tanah dapat menjadi hal yang sulit dihindari di kemudian hari. Mengapa demikian? karena kuitansi pembelian tanah pun tidak cukup untuk membuktikan kepemilikan tanah atas seseorang jika tidak dilengkapi dengan AJB.

Contoh penghitungan PPh Jual Beli Tanah adalah sebagai berikut:

Contoh, harga properti yang dijual adalah Rp 200.000.000,- (dua ratus juta rupiah). Maka perhitungan PPh-nya adalah: 2,5% x 200.000.000= Rp 5.000.000,-.

Dengan demikian, penjual harus membayar Rp 5.000.000 untuk dapat membuat Akta Jual Beli di PPAT.

BPHTP

Kewajiban kedua yang akan kita bahas adalah, BPHTP atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang menjadi kewajiban pembeli. Pada esensinya, ini adalah pungutan dari peristiwa atau perbuatan hukum yang akhirnya diperoleh hak atas bangunan oleh orang pribadi atau badan. Anda dapat menemukan dasar hukum BPTHP pada Pasal 2 ayat 1 dan ayat 2 Undang-Undang Nomor 20 tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Besaran nilai BPHTP diambil dari 5% NJOP yang dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Perlu Anda ketahui bahwa, nilai NJOP tiap wilayah tidaklah sama antara satu wilayah dengan wilayah lainnya. Hal ini karena NJOP didasari dari harga transaksi yang disepakati penjual dan pembeli. Apabila Anda mendapatkan tanah dari warisan, hibah, atau tukar menukar, maka yang menjadi patokan nilai adalah harga pasaran secara umum.

Contoh penghitungan BPHTP Jual Beli Tanah adalah sebagai berikut:

Sebidang tanah yang sedang ditransaksikan seharga Rp250.000.000,-, NPOPTKP wilayah sebesar Rp50.000.000,-. Maka biaya BPHTP tanah tersebut adalah,

250.000.000 – 50.000.000 = 200.000.000

Sehingga diperoleh perhitungan sebagai berikut: 5% x 200.000.000 = 10.000.000.

BPHTP yang harus dibayarkan adalah 10.000.000,-

PPN

Pajak Pertambahan Nilai atau PPN adalah pajak terakhir yang mungkin dikenakan. Mengapa mungkin? Karena tidak semua jual beli tanah dikenakan PPN. Pajak ini dikenakan kepada pembeli, apabila tanah tersebut merupakan aktiva, maka transaksi tersebut memiliki kemungkinan tidak dikenai PPN dengan syarat, selama pada saat perolehannya tidak terutang PPN dan tidak dapat dikreditkan oleh penjual. Tapi, apabila tanah tersebut merupakan persediaan dan pihak penjual merupakan Pengusaha Kena Pajak, maka akan dikenakan PPN.

PPN memiliki tarif 10% dari harga jual. Penghitungannya adalah sebagai berikut:

Apabila harga tanah sebesar Rp 400.000.000,-, maka PPN-nya dihitung sebagai berikut:

10% x 400.000.000 = 40.000.000.

Maka harga rumah yang dikenakan ke pembeli berjumlah Rp 440.000.000, sudah termasuk PPN.

Demikian 3 perhitungan pajak jual beli tanah yang dapat kami jelaskan untuk Anda.

Tips Jual Beli Tanah dan Bangunan

Setelah mengenali jenis-jenis pajak yang dikenakan saat proses jual beli tanah dan bangunan, kami juga memiliki beberapa tips yang bisa Anda gunakan saat ingin membeli tanah atau properti lainnya.

1. Pihak penjual harus melunasi PPh sebelum melakukan pengurusan Akad Jual Beli dan menerima uang hasil penjualan tanah.
2. Cek keaslian surat dan keabsahan sertifikat tanah di Kantor Pertanahan atau secara online di website resmi ATR/BPN. Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) juga telah meluncurkan aplikasi smartphone yang dapat dinikmati pengguna Android maupun iOS bernama “Sentuh Tanahku”
3. Pejabat Pembuat Akta Tanah tidak akan menerbitkan Akad Jual Beli sebelum PPh diselesaikan oleh penjual.
4. Pejabat Pembuat Akta Tanah tidak akan menandatangani Akad Jual Beli sebelum pembeli melunasi transaksi jual beli tanah.
5. Saran kami, jangan habiskan uang Anda untuk membayar down payment atau melunasi pembelian properti, sisihkan sebagian uang Anda untuk membayar pajak dan jasa PPAT agar tidak repot di masa mendatang.

Demikian info mengenai berbagai hal penting mengenai Pajak Jual Beli Tanah dan Bangunan. Jika Anda menemui masalah perpajakan dan membutuhkan bantuan, silakan hubungi indopajak.id untuk mendapatkan bantuan yang Anda butuhkan.